Calcolo degli affitti Buon notizie per gli inquilini, il tasso ipotecario di riferimento scenderà. Ecco perché

Buone notizie per gli inquilini, parte dei quali potrebbe presto vivere una riduzione dell'affitto.

Il tasso ipotecario di riferimento è infatti destinato a scendere dall'1,75% all'1,5%, anche se non è ancora chiaro se lo farà già la settimana prossima – lunedì, quando l'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) comunicherà il tasso che funge da riferimento per le pigioni – oppure tre mesi più tardi, in marzo.

Gli economisti interpellati dall'agenzia Awp concordano sul fatto che l'indicatore trimestrale probabilmente scenderà ancora. La Banca nazionale svizzera (BNS) ha infatti abbassato il suo tasso guida per tre volte di seguito, l'ultima delle quali in settembre: ciò ha reso nuovamente più convenienti i mutui.

Affinché gli inquilini possano beneficiare di una riduzione, il tasso di interesse medio delle ipoteche dovrebbe scendere all'1,62%, rispetto all'1,67% dell'ultimo rilevamento: in tal caso il tasso di riferimento calerebbe all'1,5%.

Cosa dicono gli esperti

Secondo i calcoli dell'economista di UBS Fabian Waltert resta da vedere se l'ultimo taglio dei tassi praticato dalla BNS sarà sufficiente per abbassare il tasso di riferimento già in dicembre. La situazione appare molto aperta.

Fredy Hasenmaile della Banca Raiffeisen è dello stesso parere. «È una decisione sul filo di lana.» Ma rimandare non significa cancellare: entrambi gli esperti concordano sul fatto che l'abbassamento del tasso di interesse di riferimento diventerà realtà al più tardi entro marzo.

Non tutti ne potranno approfittare

Questo è favorevole ai locatari. Infatti, se il tasso di interesse di riferimento si riduce di 0,25 punti percentuali i proprietari devono ridurre l'affitto del 2,9%, a condizione che abbiano applicato anche gli aumenti precedenti.

Sono comunque autorizzati a compensare il 40% dell'inflazione accumulata e degli aumenti dei costi generali.

Non tutti gli inquilini possono però aspettarsi che il locatore applichi di propria iniziativa un canone di locazione inferiore se il tasso di interesse di riferimento scende: se questo non succede sono gli affittuari che devono muoversi, altrimenti la pigione rimane invariata.

Dal 2022 affitti aumentati anche del 10%

Dal settembre 2008 in tutta la Svizzera il tasso ipotecario di riferimento è stato unificato e ha sostituito quello precedentemente determinante nei singoli cantoni per le ipoteche a tasso variabile.

Il tasso è partito con il livello massimo del 3,5% ed era sceso a un minimo di 1,25% nel marzo 2020. Da allora era rimasto immutato fino al 2023, quando vi erano stati due aumenti: il primo (all'1,50%) in giugno e il secondo (all'1,75%) in dicembre.

Questo perché la BNS nell'autunno 2022 aveva nel frattempo abbandonato i tassi di interesse negativi, aumentando in modo significativo il suo tasso guida per contrastare l'inflazione.

Alcuni proprietari avevano colto così l'occasione per aumentare gli affitti in modo notevole, in alcuni casi di oltre il 10%. La crescita dei canoni è stato anche un fattore chiave del rincaro in Svizzera.

Come è visto il futuro?

Il tasso di riferimento quindi farà uno scatto all'indietro a giorni o fra tre mesi, ma in seguito – secondo gli specialisti – non sono da attendersi ulteriori riduzioni immediate.

L'indicatore «dovrebbe muoversi lateralmente restando all'1,5% sino alla fine del 2026», sostiene Waltert.

Questo perché molte delle ipoteche a tasso fisso utilizzate nel calcolo sono state stipulate durante la fase di tassi negativi e di norma sono state prorogate a un tasso di interesse più elevato. Secondo l'esperto ciò impedirà al tasso di interesse medio di scendere più bruscamente.

hm, ats