L'inflation persiste Voici comment la baisse du taux directeur se répercute sur votre hypothèque

La Banque nationale suisse a abaissé le taux directeur de manière surprenante, ce qui rend les hypothèques fixes nettement moins chères. Les consommateurs en profitent, mais les experts mettent en garde contre les risques à long terme.

Samuel Walder

09.01.2025, 04:30

09.01.2025, 08:23

Samuel Walder

Comme on pouvait s'y attendre, la Banque nationale suisse (BNS) a baissé son taux directeur en décembre. L'ampleur de l'adaptation était toutefois inattendue : avec une hausse de 0,5 point de pourcentage, elle a divisé par deux le taux directeur, qui est passé de 1% à 0,5%. Il s'agissait de la quatrième baisse consécutive du taux directeur. Au début de l'année, le taux directeur s'élevait encore à 1,75%t, comme l'écrit le portail de comparaison Comparis.

Dans son cycle de baisse des taux, la BNS devance nettement la Banque centrale européenne (BCE) et la Réserve fédérale américaine (Fed), qui ont toutes deux réduit leurs taux directeurs de 0,25 point de pourcentage pour les ramener respectivement à 3% et 4,25 à 4,50%. Alors que la zone euro souffre de la faiblesse conjoncturelle de grands pays membres comme l'Allemagne, l'économie américaine se montre très robuste.

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La politique des taux d'intérêt dépend dans une large mesure de l'évolution de l'inflation. Alors que l'inflation en Suisse évolue depuis des mois déjà nettement en dessous de 1%, elle a récemment de nouveau légèrement augmenté dans la zone euro et aux Etats-Unis et se situe au-dessus de l'objectif de 2%.

«Lors de sa décision sur les taux d'intérêt, la Fed a signalé que l'inflation se montrait plus tenace que prévu initialement. On ne sait pas non plus comment la politique douanière annoncée par le nouveau gouvernement se répercutera sur les prix. C'est pourquoi elle a annoncé une approche plus prudente en matière de baisse des taux d'intérêt pour l'année prochaine. Le dollar américain s'est donc à nouveau légèrement apprécié par rapport au franc», commente Dirk Renkert, expert financier chez Comparis.

La hausse des taux de la BNS affaiblit le franc

«Avec sa décision d'abaisser le taux directeur de 0,5 point de pourcentage à 0,5%, la BNS a envoyé un signal clair», poursuit Renkert. Selon la BNS, le plus grand danger pour l'évolution conjoncturelle réside dans des prix trop bas. Les consommateurs pourraient, dans l'attente d'une nouvelle baisse des prix, se retenir dans leurs décisions d'achat, ce qui entraînerait une baisse du chiffre d'affaires des entreprises concernées.

«La force du franc et la baisse des prix de l'énergie ont été les principales causes de la faiblesse de l'inflation», explique l'expert financier de Comparis. En outre, on s'attend à ce que les baisses de prix de l'électricité déjà annoncées, d'un montant moyen de 10%, et la baisse des taux hypothécaires entraînent une détente des loyers existants et donc une baisse de l'inflation.

«Un franc fort est à la fois une bénédiction et une malédiction pour la BNS - si un franc fort était utile pour lutter contre une inflation élevée, car il rendait les biens importés moins chers, il est considéré comme un défaut lorsque l'inflation est trop faible. On a presque l'impression que la BNS veut à tout prix briser la force du franc en augmentant les taux d'intérêt», estime Renkert.

Les hypothèques à taux fixe continuent de baisser

Dans l'attente d'une nouvelle baisse des taux, les hypothèques à taux fixe ont continué à baisser au quatrième trimestre. Les taux de référence (dits taux indicatifs) publiés par plus de 30 instituts de crédit pour les hypothèques à taux fixe sur 10 ans se situaient à 1,63% (au 31 décembre), soit 0,18 point de pourcentage de moins que les 1,81% de fin septembre. Le taux indicatif pour les hypothèques à taux fixe sur 5 ans s'inscrivait à 1,44% (situation au 31 décembre), soit 0,24 point de pourcentage de moins qu'à fin septembre (1,68 %).

Début 2024, les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe sur 10 ans et 5 ans étaient respectivement de 2,26 % et 2,12 %, soit 0,63 point et 0,68 point de plus qu'à fin décembre. Le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans s'élevait lui aussi à 0,32% fin décembre, soit 0,34 point de pourcentage de moins que les 0,66% du début de l'année.

Les hypothèques fixes à moyen terme toujours plus avantageuses que les hypothèques Saron

Les hypothèques Saron sont devenues plus avantageuses d'environ 1,25 point de pourcentage après les 4 baisses de taux directeurs de cette année. Elles sont donc encore plus chères que les hypothèques à taux fixe de durée moyenne, mais légèrement plus avantageuses que les hypothèques à taux fixe de 10 ans. Les marges négociées évoluent comme suit en décembre : Les hypothèques Saron de premier rang coûtent en moyenne entre 1,1 et 1,6%, les hypothèques fixes sur 5 ans entre 1,0 et 1,5%, les hypothèques fixes sur 10 ans se négocient entre 1,1 et 1,7%.

«Avec la hausse des taux de 0,5 point, les hypothèques Saron sont devenues nettement plus avantageuses. Certes, les taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe avaient déjà baissé auparavant, mais pas aussi fortement. Les hypothèques à taux fixe se situent néanmoins à un niveau très intéressant. Les hypothèques à taux fixe conviennent parfaitement à ceux qui recherchent la sécurité de la planification à des conditions attrayantes. Les hypothèques Saron conviennent probablement mieux à ceux qui peuvent supporter le risque de fluctuation des taux et qui croient à la poursuite de la baisse des taux», explique Renkert.

La part des hypothèques à taux fixe de longue durée atteint presque 80%.

Les conclusions de HypoPlus, partenaire de Comparis pour les hypothèques, montrent une préférence ininterrompue pour les hypothèques à taux fixe de longue durée. Ainsi, au 4e trimestre, près de 77% de tous les preneurs d'hypothèques ont opté pour une hypothèque fixe d'une durée de 10 ans ou plus. Au trimestre précédent, cette proportion était déjà d'environ 70%, alors qu'elle n'était que de 40 à 50% au cours des deux premiers trimestres de l'année.

Pour les durées moyennes (4 à 6 ans), la part des contrats conclus n'est restée que légèrement inférieure à celle du trimestre précédent, qui était d'environ 14%, avec environ 11%. A titre de comparaison, cette part était encore d'environ 30% au deuxième trimestre. La part des hypothèques d'une durée inférieure ou égale à trois ans (y compris les hypothèques Saron) est restée quasiment inchangée par rapport au troisième trimestre, à 7%. Sur ce total, environ 4% étaient des hypothèques Saron.

«Quatre preneurs d'hypothèques sur cinq ont opté pour des hypothèques fixes de longue durée. Outre une grande sécurité de planification, des conditions attrayantes ont sans doute contribué à cette décision», explique Renkert.

Un fort potentiel d'économies lors de la négociation

Comparis a comparé les différences moyennes entre le taux indicatif et le taux Top d'HypoPlus pour les hypothèques de 3, 5, 10 et 15 ans au 31 décembre et a calculé un potentiel d'économies considérable pendant la durée de l'hypothèque.

Les taux indicatifs calculés par Comparis sont des taux moyens publiés, mais encore négociables, de plus de 30 établissements hypothécaires. Les contrats effectivement négociés par HypoPlus sont nettement plus bas : le meilleur taux négocié pour une hypothèque fixe sur dix ans est de 1,15% (situation au 31 décembre 2024). En revanche, le taux indicatif est de 1,63%.