Zinsen sinken Hauskauf lohnt sich plötzlich wieder – aber nicht für alle

Drei Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank haben die Kostenverhältnisse im Immobilienmarkt verändert: Für viele Schweizer wird der Kauf einer Immobilie wieder zur günstigeren Alternative zur Miete.

Samuel Walder

07.11.2024, 12:33

07.11.2024, 13:09

Samuel Walder

Drei aufeinanderfolgende Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) haben den Immobilienmarkt spürbar verändert: Wohneigentum wird für viele wieder attraktiver als das Mieten. «Wenn man alle laufenden Kosten wie Zinsen, Unterhalt und steuerliche Effekte berücksichtigt, ist Eigentum für neue Käufer wieder die günstigere Wohnform», so Fredy Hasenmeile, Chefökonom der Raiffeisen Schweiz.

Seiner Einschätzung nach bietet der Erwerb von Eigentum aktuell einen finanziellen Vorteil von bis zu 16 Prozent im Vergleich zur Miete – abhängig von der Hypotheklaufzeit.

Die Nachfrage nach Wohneigentum steigt an

Zwischen Mitte 2022 und Mitte 2024 war das Mieten durch die gestiegenen Zinsen kurzfristig günstiger. Doch die Nachfrage nach Wohneigentum zieht nun stark an: Laut Raiffeisen stieg die Zahl der Suchabonnements für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen um rund 21 und 22 Prozent gegenüber den Tiefstwerten vor etwa einem Jahr.

Am 12. Dezember wird eine weitere Zinssenkung der SNB erwartet. «Basierend auf unseren Prognosen könnten bald Wohnkosteneinsparungen von bis zu 25 Prozent durch den Erwerb von Eigenheimen möglich sein», prognostiziert Hasenmeile.

Studie zeigt: Kaufen ist billiger als Mieten

Raiffeisen untersucht in einer neuen Studie, ob sich der Immobilienkauf aus rein finanzieller Perspektive lohnt oder ob die Anlage am Finanzmarkt und Wohnen zur Miete vorteilhafter wären. Die Berechnungen sind komplex, da Faktoren wie die Entwicklung des Zinsniveaus, Bauteuerung, Eigenmietwert, steuerliche Abzüge, Grundstückgewinnsteuer, Anteil Fremdkapital, Art der Hypothek, eine grosse Rolle spielen.

Renditen für Wohneigentum könnten weiterhin attraktiv bleiben: Laut Raiffeisen lag die durchschnittliche Eigenkapitalrendite für Immobilienbesitzer seit 1988 bei 7,2 Prozent jährlich – knapp unter den 8,1 Prozent eines Schweizer Aktienportfolios. Auch wenn die Renditen durch Schwankungen beeinflusst wurden, bleibt die Eigenkapitalrendite für Immobilien stabil und im Vergleich zu Aktien weniger volatil.

Raiffeisen weist darauf hin, dass die tatsächliche Eigenkapitalrendite in der Praxis meist geringer ausfällt. Der Grund: Eigentümer können selten die Belehnungshöhe, Hypothek und Renovationen optimal aufeinander abstimmen. Dennoch bleibt die jährliche Eigenkapitalrendite auch unter realistischen Annahmen beachtlich – durchschnittlich 5,7 Prozent pro Jahr.

Trotz attraktiven Aussichten bleiben Hürden wie steigende Immobilienpreise

Fredy Hasenmeile bleibt optimistisch: «Für die Zukunft dürfen unter realistischen Annahmen ähnliche Renditen erwartet werden», schätzt er. In der langfristigen Betrachtung sei Wohneigentum daher Aktienanlagen «praktisch ebenbürtig».

«Wohneigentum ist einer Volksaktie sehr ähnlich», sagt Hasenmeile. Der grösste Vorteil von Wohneigentum gegenüber Aktien liege aber darin, dass dessen Illiquidität die Eigentümer zwinge, langfristig zu denken, investiert zu bleiben und Krisenzeiten einfach auszusitzen. Das lohne sich langfristig.

Für potenzielle Käufer ist das eine attraktive Perspektive. Eine Hürde bleibt. Die anhaltend steigenden Immobilienpreise erschweren es vielen, sich den Traum vom Eigenheim überhaupt leisten zu können.