Hypothekarzinsen im Sinkflug Das erwartet Hausbesitzer*innen und Mieter*innen 2025

Ein starker Franken, sinkende Refinanzierungskosten und moderat niedrige Inflation: Die Rahmenbedingungen für Menschen mit einer Hypothek haben sich in den letzten Monaten erheblich verbessert. Auch Mieter*innen könnten profitieren.

Von Samuel Walder

10.12.2024, 06:00

10.12.2024, 13:24

Samuel Walder

Für Immobilienbesitzer*innen und solche, die es werden wollen, gibt es gute Nachrichten: Die Zinsen für Festhypotheken sind in den letzten Monaten deutlich gesunken. Aktuell liegt der Referenzzinssatz für zehnjährige Festhypotheken bei nur noch 1,55 Prozent (Stand: 6. Dezember). Das ist ein Rückgang um 0,71 Prozentpunkte seit Jahresbeginn, als der Zinssatz noch bei 2,26 Prozent lag.

Nicht nur die Hypothekarzinsen, sondern auch die Refinanzierungskosten der Banken sind deutlich gefallen. Der 10-Jahres-Swap, ein wichtiger Indikator für die Kosten der Kreditinstitute, ist seit Jahresbeginn um 0,83 Prozentpunkte auf nur noch 0,33 Prozent gesunken. Zum Vergleich: Anfang 2023 lag dieser Wert noch bei 1,16 Prozent.

Auch die Renditen für 10-jährige Bundesobligationen, der sogenannte «SNB-Kassazinssatz», zeigen eine ähnliche Entwicklung. Der Satz ist von 0,68 Prozent zu Jahresbeginn auf 0,24 Prozent gesunken – ein Rückgang um mehr als zwei Drittel.

Die sinkenden Zinssätze stehen im Einklang mit der moderaten Inflation in der Schweiz. Seit September liegt die Inflationsrate deutlich unter 1 Prozent, was den Spielraum für niedrigere Finanzierungskosten erweitert.

Mindestens 2 weitere Zinssenkungen in aktuellen Preisen enthalten

Die Zinssätze für Festhypotheken aller Laufzeiten sind gerade in den letzten 6 Monaten stetig gefallen. Die Inflation ist deutlich schneller geschrumpft, als zunächst erwartet worden war. Ein starker Franken begünstigte diese Entwicklung, wirkte sich aber negativ auf die Exportindustrie aus. Um die Frankenaufwertung zu dämpfen, reduzierte die Schweizerische Notenbank (SNB) seit ihrer ersten Zinssenkung im März noch zweimal den Leitzins um jeweils 0,25 Prozentpunkte auf.

«Die Inflation entwickelt sich nun doch schneller zurück, als zunächst erwartet worden war. Die stark gefallenen Richtzinsen für Festhypotheken deuten darauf hin, dass die SNB ihren Zinssenkungszyklus fortsetzt», sagt Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert. Und weiter: «In den aktuellen Preisen sind bereits mindestens 2 weitere Zinssenkungen enthalten. Gerade die Richtzinsen für Festhypotheken mit längeren Laufzeiten reagieren dann am Tag des Zinsentscheides nicht mehr.»

Bis Ende Juni 2025 dürften sich die Richtzinsen für 10-jährige Festhypotheken in einer Zinsspanne von 1,45 bis 1,65 Prozent bewegen. Bei den Richtzinsen für 5-jährige Festhypotheken geht er von einer Zinsspanne von 1,30 bis 1,45 Prozent aus.

Hypothekarischer Referenzzinssatz dürfte 2025 wieder sinken

Die Zinsentwicklung sorgt weiter für Bewegung auf dem Schweizer Immobilienmarkt – mit spürbaren Auswirkungen für Mieter:innen und Eigentümer:innen. Der hypothekarische Referenzzinssatz, der auf den Durchschnittszinsen der ausstehenden Hypotheken basiert, ist 2023 von 1,25 % auf 1,75 % gestiegen. Dies führte vielerorts zu Mietpreiserhöhungen. Doch der Blick in die Zukunft deutet auf eine Trendwende hin: 2025 könnte der Referenzzins wieder sinken, was für viele Mieter:innen eine Senkung ihrer Mietpreise bedeuten würde.

Trotz der spürbaren Anhebung der Bestandsmieten hatte der gestiegene Referenzzinssatz nur begrenzte Auswirkungen auf die allgemeine Inflation. Auch bei einer Senkung des Referenzzinses und möglichen Mietreduktionen rechnet Renkert mit moderaten Effekten.

Hypothekarzinssatz hat nur beschränkt Einfluss auf Inflation

Anders sieht die Situation für Neumieter*innen aus: Hier treiben die knappen Wohnungsangebote die Angebotsmieten weiter nach oben. Diese Entwicklung bleibt ein zentraler Inflationstreiber und verstärkt die Wohnkostenbelastung.

«Zur grossen Überraschung vieler, haben sich die teils markanten Erhöhungen der Bestandsmieten aus 2 Erhöhungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes nur in sehr bescheidenem Umfang auf die Inflation ausgewirkt», sagt Renkert. Sollten Ansprüche der Mieterschaft aufgrund des gesunkenen hypothekarischen Referenzzinssatzes geltend gemacht werden, sei daher auch nur mit geringen Effekten zu rechnen. Umgekehrt seien Neumieterinnen und Neumieter aufgrund knappen Wohnraums mit anhaltend steigenden Angebotsmieten konfrontiert. «Steigende Mieten sind und bleiben auch in Zukunft ein bedeutender Inflationstreiber», meint Renkert.

Weitere Zinssenkungen durch die SNB erwartet

Die SNB entscheidet diese Woche über mögliche weitere Zinsschritte. Bereits im September deutete sie an, dass Zinssenkungen wahrscheinlich seien, um einer möglichen Deflation entgegenzuwirken. Marktbeobachter erwarten eine Reduktion des Leitzinses auf 0,75 Prozentpunkte, mit Aussicht auf weitere Senkungen im kommenden Jahr.

Ein entscheidender Faktor für die Inflation bleibt der Wechselkurs. Der Franken hat sich gegenüber dem Euro deutlich aufgewertet, was Importwaren verbilligt. Gleichzeitig hat der Franken gegenüber dem US-Dollar zuletzt an Wert verloren. Die US-Notenbank (Fed) steht unter Druck, ihren Zinssenkungszyklus angesichts steigender Inflation von zuletzt 2,6 Prozent im Oktober zu überdenken. Hinzu kommen geopolitische Unsicherheiten und mögliche Zollanhebungen der neuen US-Regierung. «Höhere Zölle könnten die Inflation zusätzlich anheizen und Gegenmassnahmen der betroffenen Länder provozieren», warnt Comparis-Experte Renkert.

Die SNB muss also eine fragile Balance zwischen Inflationskontrolle, Frankenstärke und globalen Risiken finden.

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