Immobilien Risiken am Immobilienmarkt nehmen zu

Die Risiken am Schweizer Immobilienmarkt haben im dritten Quartal weiter zugenommen. Der von der Onlineplattform Moneypark errechnete «Real Estate Risk Index» (RERI) kletterte um 0,2 auf 3,7 Punkte.

Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko, wie es in der am Montag vorgelegten Erhebung heisst.

Der Schweizer Immobilienmarkt befindet sich gemäss der Onlineplattform insgesamt aber in einem grundsoliden Zustand. Eine starke Binnenwirtschaft und tiefe Zinsen wirkten sich positiv aus. Strengere Vorgaben der Regulatoren verhinderten aber ein starkes Wachstum der Hypothekarverschuldung.

Der Anstieg des Risikoindex RERI in den vergangenen drei Quartalen sei der erwarteten Abschwächung der Schweizer Wirtschaft in den kommenden Monaten geschuldet. Mittlerweile haben alle Experten ihre Prognosen für das Schweizer BIP-Wachstum stark nach unten korrigiert.

Einfamilienhäuser immer weniger erschwinglich – grosses Angebot bei Wohnungen

Im dritten Quartal 2019 ist der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) erstmals seit einem Jahr wieder leicht auf 161,9 von 161,2 Punkte gestiegen.

Dabei führte das geringe Angebot an Einfamilienhäusern in den letzten Monaten zu einer Preissteigerung um weitere 1,1 Prozent, was diese Objekte in Kombination mit den strengen Tragbarkeitsrichtlinien der Banken immer weniger erschwinglich macht.

Dagegen ist das Angebot für Eigentumswohnungen deutlich gewachsen. Im Tiefpreissegment seien neu erstellte Objekte mit geringerem Wohnraum entstanden, die einen erweiterten Käuferkreis erschliessen könnten. Die Preise für ETW haben sich um 0,2 Prozent reduziert.

Verschuldungsgrad mit Hypotheken bleibt stabil tief

Die Verschuldung blieb nach einem leichten Rückgang im vierten Quartal 2018 im laufenden Jahr unverändert. Der Anteil an Hypotheken am Kaufpreis von Eigenheimen sei mit durchschnittlich 55 Prozent tief. Daraus ergäben sich keine Zusatzrisiken für den Immobilienmarkt, liegt doch der Grenzwert dafür bei deutlich höheren 66 Prozent.

Den Risiken bei den Renditeliegenschaften tritt die Schweizerische Bankiervereinigung mit Verschärfungen der Finanzierungsrichtlinien entgegen. Die neuen Regeln werden per 1. Januar 2020 eingeführt und dürften zumindest mithelfen, den Mehrfamilienhausmarkt etwas abzukühlen. Sowohl die Banken als auch indirekt die Versicherungen unterstehen bei der Finanzierung solcher Objekte diesen neuen Bestimmungen.

Grosse Differenzen bei Zinsangeboten

Die Zinsunterschiede zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern haben im dritten Quartal 2019 mit 0,87 Prozent (Vorquartal 0,79 Prozent) einen neuen Höchststand erreicht, schreibt Moneypark. Vor allem bei der zehnjährigen Festhypothek gebe es eine sehr grosse Preisspanne von 0,64 bis 1,76 Prozent. Das ergibt eine Differenz von 1,12 Prozent (Vorquartal 0,97 Prozent). Damit kostet ein Abschluss beim teuersten Anbieter beinahe das Dreifache wie beim Günstigsten.

Vor allem Pensionskassen/Anlagestiftungen und Versicherungen seien in der Lage, sehr attraktive Konditionen anzubieten. Anders sieht es bei Banken aus, die ihre Hypotheken mit Spargeldern refinanzieren. Hier führe jede Hypothekarzinssenkung zu einem Margenverlust, da die Banken auf die Weiterverrechnung von Negativzinsen auf den Spargeldern verzichten.

Der RERI setzt sich aus sechs Subindizes zusammen, die sowohl makroökonomische Faktoren wie Arbeitslosenquoten oder den Einkaufsmanager-Index berücksichtigen, aber auch Daten zur Kreditvergabe und dem Zinsmarkt. Der Index kann Werte zwischen 1 und 6 ausweisen. Dabei könne sich das Risiko sowohl auf einen drohenden Preiszerfall, als auch auf eine Überhitzung des Marktes beziehen, so Moneypark.