Tassi di interesse e inflazione Cosa possono aspettarsi i proprietari di case e gli inquilini nel 2025?

Franco forte, costi di rifinanziamento in calo e inflazione moderatamente bassa: le condizioni generali per chi ha un mutuo sono migliorate notevolmente negli ultimi mesi. Anche gli inquilini potrebbero trarne vantaggio.

Samuel Walder

11.12.2024, 10:47

Samuel Walder

Ci sono buone notizie per i proprietari di immobili e per coloro che vogliono diventarlo: i tassi di interesse per i mutui a tasso fisso sono scesi significativamente negli ultimi mesi.

Il tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso a dieci anni è attualmente pari all'1,55% (al 6 dicembre). Si tratta di un calo di 0,71 punti percentuali dall'inizio dell'anno, quando il tasso d'interesse era ancora al 2,26%.

Non solo i tassi di interesse ipotecari, ma anche i costi di rifinanziamento delle banche sono diminuiti in modo significativo. Lo swap a 10 anni, un importante indicatore dei costi delle banche, è sceso di 0,83 punti percentuali e dello 0,33% dall'inizio dell'anno. A titolo di paragone, questo valore era ancora dell'1,16% all'inizio del 2023.

Anche le rendite delle obbligazioni decennali della Confederazione, il cosiddetto «tasso spot della BNS», hanno mostrato un andamento simile. Il tasso è passato dallo 0,68% di inizio anno allo 0,24%, con un calo di oltre due terzi.

Il calo dei tassi d'interesse è in linea con la moderata inflazione svizzera. Da settembre il tasso d'inflazione è rimasto ben al di sotto dell'1%, il che aumenta le possibilità di riduzione dei costi di finanziamento.

Almeno altre due riduzioni dei tassi di interesse

I tassi di interesse per i mutui a tasso fisso di tutte le scadenze sono diminuiti costantemente soprattutto negli ultimi 6 mesi. L'inflazione è scesa molto più rapidamente di quanto inizialmente previsto.

Il franco forte ha favorito questo sviluppo, ma ha avuto un impatto negativo sul settore delle esportazioni.

Per frenare l'apprezzamento del franco, la BNS ha ridotto il tasso di interesse di riferimento due volte dal primo taglio di marzo, ogni volta di 0,25 punti percentuali.

«L'inflazione sta scendendo più rapidamente di quanto inizialmente previsto. Il forte calo dei tassi di interesse di riferimento per i mutui a tasso fisso indica che la BNS sta continuando il suo ciclo di tagli dei tassi», afferma Dirk Renkert, esperto finanziario di Comparis.

E continua: «I prezzi attuali prevedono già almeno altri due tagli dei tassi d'interesse. In particolare, i tassi di interesse di riferimento per i mutui a tasso fisso con scadenze più lunghe non reagiranno più il giorno della decisione sui tassi».

Entro la fine di giugno 2025, i tassi di interesse di riferimento per i mutui a tasso fisso a 10 anni saranno probabilmente compresi tra l'1,45 e l'1,65%. Per quanto riguarda i tassi di interesse di riferimento per i mutui a tasso fisso a 5 anni, si ipotizza un intervallo compreso tra l'1,30 e l'1,45%.

E gli affitti degli inquilini?

L'andamento dei tassi d'interesse continua a provocare movimenti sul mercato immobiliare svizzero, con effetti evidenti per inquilini e proprietari. Il tasso d'interesse di riferimento per i mutui, che si basa sul tasso d'interesse medio dei mutui in essere, è passato dall'1,25% all'1,75% nel 2023.

Ciò ha comportato un aumento degli affitti in molte località. Ma uno sguardo al futuro indica un'inversione di tendenza: il tasso di interesse di riferimento potrebbe scendere nuovamente nel 2025, il che significherebbe una riduzione degli affitti per molti inquilini.

Nonostante il notevole aumento degli affitti esistenti, l'aumento del tasso di interesse di riferimento ha avuto un impatto limitato sull'inflazione generale. Renkert prevede anche effetti moderati da una riduzione del tasso di interesse di riferimento e da possibili riduzioni degli affitti.

Un'altra storia per i nuovi inquilini

La situazione è diversa per i nuovi inquilini: in questo caso, la carenza di appartamenti disponibili continua a far salire i canoni di locazione richiesti. Questo sviluppo rimane un fattore chiave dell'inflazione e aumenta l'onere dei costi abitativi.

«Con grande sorpresa di molti, gli aumenti talvolta significativi dei canoni di locazione esistenti derivanti da 2 aumenti del tasso di interesse di riferimento dei mutui hanno avuto solo un impatto molto modesto sull'inflazione», afferma l'esperto.

Se gli affittuari fanno valere i loro diritti a causa della riduzione del tasso d'interesse di riferimento per i mutui, ci si può quindi aspettare solo effetti minori.

Al contrario, i nuovi inquilini si trovano di fronte a canoni di locazione in costante aumento a causa della carenza di spazio abitativo. «L'aumento degli affitti è e rimarrà un importante fattore di inflazione in futuro».

Previsti ulteriori tagli dei tassi di interesse da parte della BNS

Questa settimana la BNS deciderà su eventuali ulteriori tagli dei tassi di interesse. Già a settembre aveva indicato la probabilità di una riduzione dei tassi di interesse per contrastare una possibile deflazione.

Gli osservatori del mercato si aspettano una riduzione del tasso di interesse di riferimento a 0,75 punti percentuali, con la prospettiva di ulteriori tagli nel prossimo anno.

Il tasso di cambio rimane un fattore decisivo per l'inflazione. Il franco svizzero si è notevolmente apprezzato rispetto all'euro, rendendo più convenienti i beni importati. Allo stesso tempo, il franco ha recentemente perso valore rispetto al dollaro USA.

Un fragile equilibrio tra inflazione e rischi globali

La Federal Reserve (Fed) statunitense è sotto pressione per riconsiderare il suo ciclo di tagli dei tassi d'interesse alla luce dell'aumento dell'inflazione, che di recente ha raggiunto il 2,6% in ottobre. A ciò si aggiungono le incertezze geopolitiche e il possibile aumento delle tariffe da parte del nuovo governo statunitense.

«L'aumento dei dazi potrebbe inoltre alimentare l'inflazione e provocare contromisure da parte dei Paesi interessati», avverte l'esperto di Comparis.

La BNS deve quindi trovare un fragile equilibrio tra il controllo dell'inflazione, la forza del franco e i rischi globali.